A lei das rendas prevê, em determinadas condições, que a renda seja atualizada com base no valor da avaliação fiscal também designado como "valor patrimonial tributário" (vpt).

Ao contrário da anterior lei, que previa a possibilidade dos inquilinos requererem a realização de uma avaliação ao prédio (vd. artigo 37.º da lei 6/2006, de 27.2), a atual lei deixou de prever essa possibilidade.

A questão que se coloca é a de saber se, na ausência de norma expressa, o inquilino está indefeso perante erros na fixação do vpt que levem à fixação de uma renda superior à devida.

A resposta é desde já negativa ou seja, em nosso entender, o inquilino tem ao seu dispor todas as possibilidades de aceder à via administrativa e judicial para defesa dos seus legítimos interesses.

É certo que nem o CIMI nem qualquer outra lei referem expressamente que os inquilinos têm direito de requerer avaliações ou de reclamar contra os erros de que enfermem os valores fiscais dos prédios de que sejam arrendatários.

A lei deveria continuar a prever esse direito e a reger os termos da sua aplicação.

Porém, na ausência de previsão expressa, negar o direito de reação seria uma grosseira violação à garantia constitucional de acesso à justiça administrativa e aos tribunais (vd. artigos 20.º e 268.º CR).

Na linha da Constituição da República, também o CPA, consagra o direito de acesso à informação e o direito de reagir contra os atos que lesem os interesses legalmente protegidos dos administrados.

E mais, em matéria de retificação de erros de cálculo e de erros materiais cometidos nos atos administrativos, o CPA determina que esses erros são retificáveis a todo o tempo e com efeitos retroativos (vd. artigo 148.º CPA).

Se passarmos para o sistema fiscal e sem preocupações de ser exaustivo, podemos desde logo convocar preceitos como o artigo 54.º, n.º 1, da LGT, e o artigo 9.º, n.º 1, parte final, do CPPT, segundo o qual têm legitimidade para requerer a instauração de procedimentos tributários "quaisquer pessoas que provem interesse legalmente protegido".

O artigo 130.º, n.º 1, do CIMI, prevê expressamente que "qualquer titular de um interesse direto, pessoal e legítimo pode consultar ou obter documento comprovativo dos elementos constantes nas inscrições matriciais".

Por sua vez, o n.º 3 do mesmo artigo prevê que "os interessados (a norma refere sujeitos passivos, mas deve entender-se que é qualquer interessado) podem, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorreção nas inscrições matriciais".

A conclusão é a de que a constituição da república e o sistema jurídico-administrativo conferem ao inquilino o direito de requerer avaliação e de reclamar contra os erros constantes na matriz em relação ao prédio de que seja arrendatário.

Como e quando deve este direito ser exercido?

Imaginemos que o inquilino ao receber a carta do senhorio deteta que a área considerada na avaliação é maior do que aquela que tem na realidade ou que a idade do prédio (cv) é menor do que aquela que o prédio tem na realidade.

Ora, qualquer destes erros podem ter dado a um vpt superior.

Porém, o senhorio pode não ter reagido para corrigir os erros porque lhe interessou, ou seja, quanto maior o vpt maior será a renda. O senhorio nesse caso pagaria mais IMI, mas o aumento da renda seria bem maior.

É aqui que, a nosso ver, estão ao dispor do inquilino os dois meios de defesa acima descritos, ou requerer 2.ª avaliação ou reclamar.

A 2.ª avaliação deve ser requerida no prazo de 30 dias depois da notificação do senhorio, ao abrigo do artigo 76.º do CIMI, com indicação dos fundamentos.

Observa-se que o pedido de 2.ª avaliação está sujeito a uma taxa inicial entre 7,5 e 30 unidades de conta (a unidade de conta é de € 102,00).

Se o inquilino reclamar dos erros ao abrigo do artigo 130.º pode fazê-lo a todo o tempo.

Este tipo de reclamação constitui uma alternativa bem mais barata à avaliação, uma vez que não é necessário pagar qualquer taxa.

Em caso de indeferimento, o inquilino, tal como supra está demonstrado, poderá aceder à via judicial.

Advogado e Fiscalista