Especial crédito à habitação. As respostas do consultório financeiro às suas perguntas

Sei que há uma medida que isenta o pagamento de comissões de amortização antecipada do crédito à habitação se tiver taxa variável, mas o meu crédito (habitação própria e permanente) tem taxa fixa. Há alguma forma de amortizar sem estes custos? Tratando-se de um crédito habitação com taxa fixa, não há forma de ficar isento do pagamento da comissão pelo reembolso antecipado, que pode ir até ao limite de 2% do capital reembolsado. A isenção, que estará em vigor até ao final deste ano, só se aplica ao reembolso de créditos que se encontrem num período de taxa variável.

Contraí um empréstimo para comprar casa em 2021 com taxa fixa a cinco anos, que terminam no próximo ano. Posso pedir ao banco que mantenha as mesmas condições ou tenho de passar a ter taxa variável? Pode tentar negociar um novo período de taxa fixa, ou mesmo uma troca da modalidade de crédito, sendo que a resposta dependerá sempre da oferta atual e da política do seu banco. Paralelamente, pode pedir propostas de taxa fixa a outros bancos e, no caso de serem mais favoráveis, transferir o seu crédito para outra instituição. Neste caso, precisa de considerar que, ao fazer a transferência do crédito, fica sujeito ao pagamento da comissão pelo reembolso antecipado, que pode ir até ao limite de 2% do capital.

Tenho um empréstimo da casa e um crédito pessoal, que estão em instituições financeiras diferentes. Estava a pensar explorar uma opção de crédito consolidado, mas não sei bem como funciona. Tem riscos? Fazendo uma consolidação dos créditos, através de um multiopções, conseguirá baixar o custo mensal com as prestações – que passará a ser uma única prestação, mais baixa do que a soma das anteriores – ganhando uma folga orçamental. O único risco é essa folga abrir espaço para novo endividamento, o que não é recomendável. Além disso, é preciso considerar que, incorporando o crédito pessoal num crédito com um prazo mais longo, o custo total com juros será superior.

Quero mudar o meu crédito à habitação de banco. O que é que posso fazer? O que devo procurar nas propostas de outros bancos? Por norma, pode mudar o seu crédito a qualquer momento, desde que não esteja em incumprimento. Depois de pedir a transferência, o seu banco atual tem 10 dias para enviar ao novo banco as informações necessárias. Após esses passos, o novo banco liquida a dívida e formaliza o novo contrato.  Na comparação das propostas, olhe para o custo total, e não apenas para a prestação mensal. Consulte a FINE para confirmar todas as condições. Compare a TAEG e o MTIC: em propostas com o mesmo montante, prazo e taxa, os valores mais baixos indicam o crédito mais barato. Tenha atenção aos “produtos associados” (cartões de crédito, poupanças, seguros) porque, apesar de reduzirem o spread, podem encarecer o custo global.   Os seguros (vida e multirriscos) não têm de ser contratados no banco, desde que respeitem as coberturas exigidas. Ainda assim, é importante fazer contas para perceber se compensa obter a bonificação no spread ou ter um prémio dos seguros mais baixo e um spread mais alto.  Conte ainda com os custos de transferência. Ou seja, a comissão de reembolso antecipado [0,5% nos contratos com taxa variável (isenta até 31 de dezembro de 2025) e de 2% nos de taxa fixa], avaliação do imóvel, nova escritura e comissões de dossiê. Contudo, várias instituições suportam parte ou a totalidade destes encargos, tornando a transferência de crédito quase ou totalmente gratuita.  Por último, o seu banco atual não pode recusar a saída, mas a aprovação noutro banco depende das regras do Banco de Portugal: LTV até 90% para habitação própria e permanente (80% para segunda habitação) e taxa de esforço (DSTI) até 50%. Se não cumprir, a sua transferência não avança. 

Fui contactado por uma empresa de malparado que diz ter uma dívida antiga em meu nome. Há algum prazo de prescrição? O que devo fazer, tendo em conta que o empréstimo não foi contraído junto da empresa que me contactou? Sim, existe um prazo de prescrição, que depende da natureza da dívida. No caso de dívidas bancárias, regra geral, o prazo é de cinco anos. Relativamente à empresa que o contactou, é comum que bancos e financeiras vendam dívidas a empresas de recuperação de crédito, que passam a ser as credoras. No entanto, antes de fazer qualquer pagamento, deve solicitar que essa empresa (cessionária) prove que é a titular legítima da dívida, através do contrato de cessão de crédito (ou comprovativo equivalente), comprovativo da dívida original (contrato, extratos, datas, valores) e identificação correta do devedor. Com a apresentação destes documentos, e estando dentro do prazo previsto, é recomendável que avance com o pagamento, para evitar eventuais processos judiciais. As perguntas enviadas pelos leitores são editadas por questões de dimensão e clareza. A informação partilhada não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos e/ou o contacto com canais oficiais, que suportem a matéria em causa. Envie as suas perguntas para consultorio@negocios.pt.