Acabou no passado dia 19 de Março, a 21ª edição do MIPIM, a mais concorrida feira imobiliária da Europa, onde se juntam investidores, promotores, cidades e regiões, agentes imobiliários, de todos os cantos do mundo. Afinal o mundo continua a funcionar, ao contrário do sentimento no MIPIM anterior.

Depois de um ano muito difícil em 2009, o que podemos dizer do sentimento nesta primavera de 2010? Bem, a primeira grande nota é a de que existe liquidez à procura do sitio certo para ser investida. Alguns fundos abertos e fechados alemães, várias casas de investimento inglesas, americanas e de outras nacionalidades têm milhares de milhões de euros para serem investidos em imobiliário. Mas estamos num mundo muito mais avesso ao risco, mais cauteloso, mais defensivo.

O que 90% dos investidores pretendem é segurança acima de tudo: no país, no risco cambial, na transparência do mercado, na solidez do inquilino, na sustentabilidade da renda e na estratégia de saída. E isto são boas notícias - para uma faixa muito estreita do mercado, de produtos de investimento core, isto é produto de rendimento seguro e de muito baixo risco, em mercados estabelecidos.

Da lista de produtos desejados pelos investidores consta, em primeiro lugar, o sector de escritórios: com contratos com períodos mínimos de 5 ou mais anos (para Portugal, de preferência 10 anos), de construção recente e idealmente com certificação BREEAM (certificado de qualidade ambiental www.breeam.org). Existe também um forte interesse no sector logístico e o apetite para centros comerciais voltou, desde que abertos, com um track record de alguns anos, ou para centros novos com um mínimo de 75% de ocupação garantida e em áreas de influência onde não existam muitas dúvidas quanto à sua viabilidade a longo prazo.

A sustentabilidade do rendimento gerado pelos imóveis é a maior questão que se levanta, pelo que os níveis de rendas, as garantias e a solidez dos inquilinos são hoje a grande preocupação. Para o restante produto imobiliário, o indicador é claro: não há compradores, ou os que há, serão oportunistas ou terão um comportamento semelhante. Todos estes fundos oportunistas que levantaram milhões de euros para investir em cenários de crise, estão à procura de distressed assets (activos em existe insolvência pelo que há uma oportunidade de comprar a grande desconto), oportunidades que não surgem (para já, dizem eles!) na quantidade sonhada.

Por essa razão, perfilam-se cada vez mais como investidores em produtos de promoção, tomando algum desse risco para alcançar as taxas de retorno exigidas. O que podem ser excelentes notícias para promotores que precisam de fazer aumentos de capital mas neste momento não podem ou não querem fazê-lo.

Nos mercados principais de Inglaterra e França assistimos a uma pequena descida nos yields prime para projectos muito específicos. Para projectos não prime, os yields tendem a estabilizar ou continuam a subir, quando pura e simplesmente, não encontram comprador. E o que significa isto? Que temos um mundo em velocidades opostas: no mundo de produtos consolidados e com rendimento, o mercado está de volta.

Prudente e selectivo, mas existe; em tudo o resto, o mercado é limitado ou inexistente. Vale a pena reflectir que alguns activos têm agora uma janela de oportunidade para serem colocados no mercado, tirando partido de um bolha de liquidez, que muitos suspeitam ser apenas momentânea. Mas que esses activos têm que ser apresentados de uma forma profissional e coordenada, de modo a atrair a atenção dos maiores e melhores investidores para, assim, alcançar um yield agressivo na colocação. Finalmente, Portugal é visto com alguma preocupação, mas não está riscado do mapa.

É fundamental para este mercado conseguirmos transmitir uma imagem de um país seguro, credível e com um rating estável. Este rating estável é crucial pelo impacto imediato que tem na nossa política imobiliária, disponibilidade de financiamento bancário, indicadores económicos, atractibilidade do mercado para quem investe em produtos de longo prazo como são os activos imobiliários. Só assim conseguiremos ressuscitar os níveis de confiança no nosso país.

Luís Rocha Antunes

Partner e Director de Investimento

Cushman & Wakefield