| Alexandre Schlanger

Vendi um estúdio por 240 mil euros na Calçada do Combro que tinha comprado por 170 mil euros. Não sendo residente fiscal qual será a percentagem incidente sobre a mais valia de 70 mil euros?

A percentagem vai depender da morada fiscal. Se for residente num país da UE, EEE ou Suíça, a tributação incide sobre 50% da mais-valia. Se for residente fora da UE, a tributação é sobre 100% da mais-valia.

| Maria do Rosário Pires

Vendi um imóvel a 25 de junho de 2025 por 345.000 euros através de uma imobiliária, à qual paguei uma comissão de 5%. Devia do imóvel ao banco 28.000 euros, sendo que o valor da compra do mesmo tinha sido em 2002 de 105.000 euros, com financiamento do banco por empréstimo de 80.000 euros. Neste momento resido nos Países Baixos, em casa de familiar sendo que o meu projeto é comprar casa cá até ao valor de 250.000 euros e estabelecer-me profissionalmente  por aqui mudando a morada fiscal para cá sendo que a nível profissional este ano só trabalhei de janeiro a junho em Portugal e aqui só vou começar atividade profissional em janeiro. Se acaso deixar passar os tais três anos para essa aquisição, o valor das mais-valias que terei de pagar será de que valor aproximadamente? E será pago só ao fim dos três anos ou logo no ano da primeira declaração pós-venda? Só tenho que declarar a venda quando comprar também outro imóvel ou tenho que declarar já no próximo IRS?

Se o valor de venda não for reinvestido, terá de pagar imposto sobre 50% da mais-valia. Para evitar a tributação antes do final dos 36 meses terá de identificar na declaração de IRS de 2025 (a entregar em 2026) a venda do imóvel e a intenção de reinvestimento do valor da venda. Para que possa reinvestir o valor de um imóvel vendido em Portugal num imóvel comprado nos Países Baixos terá de ter a residência fiscal neste último país, assumindo que a venda do imóvel em Portugal foi feita ainda como residente fiscal em Portugal. Se assim não for, não se aplica a isenção parcial ou total das mais-valias.

| Mónica Franco

Adquiri a minha casa em 2004 por 150 mil. Vivi na mesma até 2022, altura que a pus à venda e mudei a morada fiscal para casa dos meus pais. Só consegui vender a minha casa em Março de 2025 por 290 mil euros. De seguida, comprei 2 lotes de terreno em abril de 2025 por 100 mil euros cada, com intuito de construir para habitação própria e permanente. Vou poder beneficiar de isenção de mais-valias uma vez que nos últimos anos já não tinha a morada fiscal na casa que vendi? Tendo comprado para construir, consigo ter isenção,  uma vez que disponho de seis meses para mudar a minha morada mas não consigo fazê-lo por ainda não estar nada construído?

Não se tratando da sua morada fiscal, e, portanto, não sendo considerada a sua habitação própria e permanente, não beneficia da isenção parcial ou total das mais-valias.

| Álvaro Silva

Sou herdeiro de um terreno que estou a pensar vender. Somos três herdeiros, o que vai render na volta dos 50.000 euros a cada. Como sou reformado por invalidez e tenho atestado multiúsos, tenho alguma isenção ou tenho que investir o dinheiro?

Não se tratando de uma habitação própria e permanente não há lugar à isenção do pagamento de mais-valias, nem forma de investir uma parte do dinheiro para redução desse valor. Terá de declarar a venda e pagar as mais-valias correspondentes.

| Antonieta Dias

A minha mãe fez a doação dos seus bens aos filhos e recebeu tornas em 1980. Esses bens tinham pertencido ao meu bisavô, depois foram herança do meu avô e mais tarde da minha mãe. Eu já estava casada nessa altura em comum de bens e entretanto separei- me. O pai da minha filha exigiu metade dos meus bens que doou a minha filha. Como eu não tinha ficado como usufrutuária fiz um acordo com a minha filha e em 2019 doei- lhe todos os bens e fiquei como usufrutuária. Os bens tinham mais de cem anos de existência. Na data da doação as duas casas que faziam parte da doação tem a declaração da respetiva autarquia que foram construídas antes de 1951. Se decidirmos, eu e a minha filha, vender a quinta com as duas casas temos de pagar mais-valias?

A data de aquisição do imóvel que é considerada é a data em que os bens passaram para a sua propriedade ou para a propriedade da sua filha. O ano de construção ou de compra pelos ascendentes não tem qualquer impacto nos cálculos em questão. Neste caso, a sua filha é proprietária dos imóveis desde 2019, pelo que este será o ano de referência de aquisição. A única forma de reduzir o valor das mais-valias a pagar será se o imóvel vendido for a habitação própria e permanente e reinvestirem o valor total da venda numa outra habitação própria e permanente.

| António Martins

Um terreno rústico herdado em 2000, se for vendido, paga mais-valias se o valor for totalmente aplicado no pagamento ou amortização de empréstimo de habitação própria?

A venda de um terreno não reúne as condições para a isenção de mais-valias. Apenas se aplicam os benefícios à venda de habitações próprias e permanentes se houver reinvestimento numa outra habitação própria.

| Daniela Ezequiel

Os meus pais estão em processo de venda de uma segunda habilitação herdada. Por terem mais de 70 anos e rendimentos baixos estão isentos de mais-valias? Em caso de doação de uma parte do valor da venda para mim e para o meu irmão, se investirmos esse valor em primeira habitação, teremos de pagar mais valias? No caso de uma venda por 100.000 euros e duas doações de 20.000 investidos em primeira habitação, qual o valor que os meus pais pagaram em mais-valias? Despesas de conservatória para registos prediais, honorários de solicitadores e obras de melhoria da habitação poderão ser contabilizados para calculo de mais valias?

Tratando-se de uma segunda habitação, há sempre lugar ao pagamento de imposto sobre as mais-valias. As isenções existentes abrangem apenas primeiras habitações se houver reinvestimento total ou parcial do valor de venda. Para apurar o montante a pagar é preciso saber o valor de aquisição do imóvel (neste caso correspondente ao valor patrimonial tributário à data da herança) e o valor de venda, reduzindo as despesas assumidas.

Quanto às despesas, podem ser considerados os encargos com a valorização do imóvel, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos (tem de ter faturas que comprovem estas obras), e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação. Para ficar com uma ideia aproximada do que poderá estar em causa, recomendamos que recorra ao Simulador de Mais-Valias de Imóveis.

| Rogério Caridade

Tenho ações há mais de 15 anos que pretendo vender logo que possível. Posso vender essas ações sem pagar impostos por já as possuir há tanto tempo?

Não poderá ficar isento de tributação, mas poderá beneficiar de uma redução do imposto a pagar. A legislação mais recente determina que quanto mais tempo tiver as ações, menos impostos pagará. Se detiver os ativos (sejam ações, ETF, obrigações ou outros) por mais de 8 anos, a mais-valia passa a ser tributada apenas sobre 70% do seu valor. Ou seja, 30% do lucro está isento. Estas regras só se aplicam se não for obrigado a englobar os rendimentos, o que terá de fazer se o rendimento coletável total rondar os 83 mil euros.

| João Ribeiro

Tenho obrigações BEST OF - OREY ANTUNES  / 08/07/2021 (data de vencimento) na minha conta de títulos  no Banco Millenium BCP. Estas não tem valor nenhum porque a empresa OREY ANTUNES entrou em 2022 em Plano Especial de Recuperação. Posso englobar estas Obrigações no IRS, como menos valias?

Neste caso, não pode deduzir menos-valias porque não houve a venda de um ativo. Recomendamos que contacte um contabilista, especialista neste tipo de matérias, para que possa ajudar nesta situação.

| Maria Marques

Vendi a minha casa em 2022 e investi todo o dinheiro na construção de nova habitação principal. Agora, ao preencher o IRS de 2025, a casa foi dada como concluída e gerou um valor de quase 16.000 euros a pagar de mais-valias porque não foram aceites as faturas de todo o material gasto na mesma. No nosso desconhecimento as faturas todas tinham a nossa morada fiscal onde moramos que foi na casa da minha irmã até a casa estar pronta. Ninguém nos disse que tinha que ter a morada da nova casa que ainda nem estava pronta. O que posso fazer?

A Autoridade Tributária define que só se aceitam as faturas do material entregue na morada onde está a ser construída a casa. Recomendamos que contacte um contabilista ou um fiscalista que ajude a eliminar dúvidas.

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