Especial mais-valias. Leia as respostas do consultório financeiro às suas perguntas

| Cláudia Araújo

Fiz um contrato de promessa de compra de apartamento em construção. Já dei 10% de entrada e o restante pagamento será faseado conforme o avanço da obra. No contrato diz que o imóvel está pronto dentro de 36 meses, este apartamento vai ser para a minha habitação própria. Atualmente tenho um apartamento T2, onde tenho a minha morada fiscal. Quero vender este apartamento. Sei que tenho três anos para reinvestir as mais-valias geradas da venda do mesmo. As mais-valias são aceites/consideradas fiscalmente como reinvestidas no imóvel que comprei em construção, mesmo não tendo escritura do imóvel? O prédio ainda está na fase inicial de construção.

Sim, é possível reinvestir o valor de venda num imóvel em construção. Para isso terá de declarar a venda do imóvel e declarar a intenção de reinvestimento num imóvel em construção para habitação própria e permanente. Tem até 36 meses para concluir o reinvestimento, sendo que terá de ser, então, a sua habitação própria e permanente. Se estas duas premissas não forem concluídas no período em causa, terá de pagar impostos sobre as mais-valias.

| Carla Soeiro

O meu pai faleceu em dezembro de 2024 e deixou a sua habitação para os quatro filhos. Em junho vendemos a casa do meu pai e dividimos o dinheiro da venda pelos quatro herdeiros. Vou investir este dinheiro no crédito à habitação da minha casa, ficando quase pago. Tenho de pagar mais-valias?

Sim, tendo sido vendido um imóvel que não era a sua habitação própria e permanente, terá de pagar impostos. A interpretação da Autoridade Tributária determina que só está isenta de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação.

| Carlos Furtado

Vendi, em conjunto com um irmão, a casa de herança dos meus pais por 100 mil euros. Vou pagar mais-valias?

Em princípio, sim. Dependerá de vários fatores, nomeadamente da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor patrimonial do imóvel aquando da herança. Será através desta diferença que se calculam as mais-valias.

| Alexandre Cruz

Vou herdar um terreno dos meus pais que irei vender para construção. Terei que pagar as mais-valias no meu IRS. Posso optar pela tributação autónoma, pagando 28%, ou terei de fazer o englobamento?

Sim, terá de pagar mais-valias se vender um imóvel que esteja em seu nome. Pode optar pela tributação autónoma, a não ser que os rendimentos globais sejam superiores a 75.009 euros (valor referente a 2025). A recomendação é que simule as duas opções para perceber qual das soluções é mais vantajosa.

| Jaime Matos

Comprei a minha casa em 2020 por 50.000 euros, vendi em 2025 por 280.000 euros e comprei um terreno e uma casa móvel por 150.000 euros. Este último valor dá para descontar na mais-valia?

Depende das características da casa. Para que a Autoridade Tributária aceite o investimento neste tipo de casas, esta estrutura tem de ter fixação permanente no solo, licença de utilização para habitação da Câmara Municipal, tem de haver inscrição na matriz predial urbana e tem de ser a sua morada fiscal, ou seja, tem de ser a sua habitação própria e permanente. Só se reunir todas as condições é que o valor pago pela casa é aceite pela Autoridade Tributária.

| Jo Oliveira

Adquiri um apartamento para primeira e única habitação em Lisboa em 2019. A compra foi feita através de um empréstimo bancário no valor de 72.000 euros. O valor do imóvel na altura   adquirido foi por 80.000 euros. Pretendo vender por 200.000 euros. Quanto de mais-valias pagarei (não pretendo comprar um novo apartamento, não fiz obras e pretendo vender sem o intermédio  de imobiliárias)?

O valor a pagar vai depender de vários fatores, nomeadamente dos rendimentos totais. Na prática, terá de pagar impostos sobre 50% das mais-valias registadas.

| Sara Purvis

A minha sogra vendeu a sua habitação após o falecimento do meu sogro. O meu marido e o meu cunhado eram herdeiros... Esta nova situação das mais-valias é aplicada neste caso em concreto? É viável pedir o retorno do valor pago das mais-valias?

Pelo que refere, foi vendido um imóvel, uma transação que é tributável em sede de IRS. De qualquer forma, é importante recorrer a um fiscalista ou contabilista para esclarecer todas as dúvidas.

|  Cátia Pereira

Os meus sogros compraram uma casa há mais de 20 anos. A casa está nas Finanças com um valor na ordem de 100.000 euros. Hoje vai ser vendida por 300.000 euros. Qual o valor que vão ter que pagar em mais-valias? Uma vez que não vão investir o dinheiro em nenhum imóvel - vão fazer obras na casa que residem atualmente, mas é camarária, de renda mensal (ou seja não é própria) -, será possível investirem as mais-valias na amortização da casa do único filho que têm?

Neste caso, o valor das mais-valias vai depender do valor de compra, e não do valor patrimonial. Se não se tratar da habitação própria e permanente, terão de pagar mais-valias. A tributação vai incidir sobre 50% das mais-valias apuradas. Para ficar com uma ideia aproximada do que poderá estar em causa, recomendamos que recorra ao Simulador de Mais-Valias de Imóveis.

|  José Luís Rodrigues

O acórdão do STA de uniformização de jurisprudência nº 7/2025 de 4 de Junho aplica-se apenas para casos em que os filhos recebem uma casa como herança e há um deles que compra e paga a diferença aos irmãos" (dá tornas) aquando das partilhas ou também se aplica quando os herdeiros vendem uma casa, sem realizar partilhas, a outrem que não é herdeiro e que nem é da família?

A interpretação da Autoridade Tributária determina que só está isenta de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Na prática, se o que estiver a ser vendido for a quota de uma herança, então há isenção de tributação. Se estiver a ser vendido um bem que faz parte da herança, já há lugar a tributação.

| Luís Chaves

Em 2024 vendi um imóvel de segunda habitação e reinvesti parte do valor na amortização parcial de um crédito à habitação da minha filha. O crédito à habitação da minha filha foi contratado depois da publicação do pacote Mais Habitação, mas a amortização parcial do crédito foi feita até final de 2024 como definia a Lei. Surgiu recentemente uma notícia de que a Autoridade Tributária tinha emitido uma informação vinculativa que não permitia considerar os casos de créditos à habitação contraídos depois da publicação da Lei Mais Habitação, invocando uma série de interpretações, quanto a mim abusivas, de elementos literal, teleológico e histórico! Ora, se esse tivesse sido o espírito do legislador, bastaria um simples parágrafo na Lei, referindo que o benefício só se aplicaria aos créditos à habitação que estivessem em vigor na altura da publicação! Tão simples quanto isso. Não existindo essa menção, não se pode nem deve fazer a interpretação claramente abusiva e com interesse próprio manifesto que a Autoridade Tributária vem fazer. O que podemos nós, os contribuintes, fazer, além de seguir para tribunal, em processos que demoram longos anos?

Recomendamos que contacte um contabilista ou fiscalista que ajude nesta questão.

|  Sérgio e Natália Carp Madan

Somos um casal a morar na Alemanha. Pretendemos vender a nossa casa em Portugal, mas em 2022 pedimos um crédito na Alemanha para construir uma casa. Temos direito à isenção das mais-valias da venda do imóvel em Portugal, investindo o dinheiro na Alemanha (amortizar o crédito e investir nos outros trabalhos para finalizar a casa nova)?

Sim, é possível considerar a compra da nova casa como reinvestimento, desde que o imóvel que vendeu fosse habitação própria e permanente em Portugal, antes de residir na Alemanha, e reinvista o valor da venda na compra de uma habitação própria e permanente na Alemanha. Recomendamos que contacte um contabilista para que possa esclarecer as dúvidas sobre este processo.

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